计划购买或入住公寓？在决定之前，先看看马来西亚公寓的基本居住守则。

　　选择入住公寓的理由很多。有些父母因孩子成年后搬离同住的房子，有感原本的空间变得过于空荡。然而对大部分人来说，最主要的还是公寓单位远比在地住宅来得便宜，特别在城市地区更是如此。

　　"分契房产指的不仅是公寓、组屋和服务式公寓等高层建筑而已 – 带有围栏和保安监管的住宅区，也算是横向分契（horizontal strata)。"

　　别忘了住在独立在地单位意味着需独自承担许多保养与维修责任 – 公寓对于时间有限和没兴趣多加管理的族群来说格外吸引。公寓生活的另一个好处是在离家数步之遥就能享受休闲设施 – 普遍上这些设施和服务还包括保安监管、公共地区清洁、游泳池、多用途空间、儿童游乐园和运动场地等。

　　你可以通过分契管理仲介庭（Strata Management Tribunal）了解Strata Management Act，2013（SMA 2013）等分契管理相关条例。常用词汇如 – 限定使用公共空间（limited common property）、共享单位（share units）、JMB、JMC、MC、AGM、EGM、代理（proxies）、候选人（nominees）、COB、收费（charges）、偿债基金（sinking fund contributions）、修葺费户口（maintenance account）和次要法规（by-laws）。

　　住在公寓比起住在住宅似乎有更多须知事项，但有了这些基本知识后，绝对会让公寓生活更为融洽。以下是你需要知道的事项：

　　1.准备缴交许多款项

　　身为公寓项目中的其中一个单位住户，你必须按月缴交公共空间的维修和管理费用，以及供未来资本性支出的偿债资金（普遍上称作’the charges’）。

　　就像生活中其他开销，这些收费会因通货膨胀和其他不可掌控的因素，随着时间递增。需谨记的是，公寓里的公共设施与服务，如电梯、泳池、健身房、网球场、花园、喷水池甚至是保安服务，都需要昂贵的费用维持。然而这些服务与设施正是你选择入住公寓的理由不是吗？

　　如果你首次购买公寓，务必确保你已仔细详读买卖协议（Sales & Purchase Agreement, SPA）以及以上提及的SMA 2013条规。这么一来你也能对公寓管理层、决策人和该被处理的事项更为理解 – 视乎是由发展商继续、共同管理层（Joint Management Body, JMB）或管理机构（Management Corporation, MC）负责管理。

　　了解你的责任和所缴付的款项将做何用途，并确保每个月如期支付，避免被罚款（利息为一年管理费总额的10%，乘以迟缴的天数）。

　　2. 互相忍让是关键

　　我们都听说过噪音会来自四面八方的可怕经历，这全看个人运气。公寓单位与邻里共用墙壁、地板、天花板、走廊、入口和停车场。尊重别人拥有享受安静和平静环境的权利，也是和平生活的关键。

　　作为公寓住户，你的邻居会感谢（希望他们也会效仿）你调低电视声量、轻声行走、轻声关门和在合理的时间点吸尘等作为。没有同理心的住户会影响周遭邻里的生活品质，但同时，居住在公寓也需要保持体谅和宽容，像是孩童的嬉闹声，或是新邻居入伙时的装修嘈杂声。

　　3 需遵守社区规则

　　没人喜欢规矩，但为了众人更有品质的生活规划，无论公寓的规格大小，规则和条例的存在都是必须的。无论是由发展商、JMB或MC所设，这些协议、次要条规、规则和其他条件都需要所有住户遵从。这些规则几乎涵盖所有范围，包括社区内的do’s & don’t’s、管理层投选、停车位裁决到公共设施使用权等。

　　"公寓的英文”Condominium”是由拉丁语的”con”即“一起”，和”dominium”即“财产”二词合成。"

　　遵守规则的用户可被罚款，逃避罚款的住户在累积投诉和证据确凿的情况下可被充公单位。唯有服从所订下规矩才能确保可享受居住在公寓的生活。

　　4 自愿服务

　　所有屋主在获得分契时将自动成为公寓JMB或MC的成员。

　　JMB或MC的管理层同样由自愿申请的住户组成。然而，一旦提出自愿申请的话，最好可以确保自己能履行所需背负的责任，特别是如果当选成为委员后，无法履行责任时最高可被罚款高达RM250,000或面临监狱提控。

　　当然以上最糟的情况只会在不肯提供自愿服务，或不曾出现在会议的前提下发生。当公寓规模较小时，其他住户会更容易发现此类推卸责任的情况，因此最好避免成为众矢之的的对象。成为委员之一意味着准备管理JMB或MC委员会，帮助进行公寓设施维修或其他改善公寓居住环境的活动。如果你愿意付出的话，就会得到公寓邻里们的感谢与尊重。

　　5 尽该尽的责任

　　考虑是否该购买公寓时，必须对自己、房屋中介和已有住户厘清一些事实。

　　以下是你应该提出的问题：

　　1）发展商的历史和背景如何？例如是否曾有持续性的漏水问题或管理费问题？

　　2）购买还未发出分层地契的单位时，是否需要承担建筑规格差异的价格，空间会否比买卖协议（Sales & Purchase Agreement, SNP）中所阐述的“预计尺寸”来得更大？

　　3）要求针对有兴趣购买的单位，发出支付款项证书（Certificate of amount payable）。在Strata Management Act条例下，管理层有责任在你提出书面要求的21天内发出该证书。

　　4）现任JMB或MC的财务状况如何？你可以要求管理层提出年终财政明细、目前的财务预算和充裕的保险证明。然而这或许不容易，因为部分管理层会将财务相关文件列为机密资料。但对于突然剧增的管理费，或面对管理不善是会而最终导致房价锐减的情况发生时，则不该妥协。

　　5）公共资源与设施是否被妥善管理？

　　6）单位用户有权共同拥有公共设施，或发展商会继续持有拥有权？

　　7）发展商持有公寓内的多少个单位？如果发展商拥有大比例的单位，意味着他们将主宰JMB或MC。

　　8）共有多少已出租的单位？如果公寓内的租客多于屋主的话，意味着将会有有更少人提出参与自愿服务。

　　9）屋主可有多余停车位？访客可有足够的停车位？住户或访客可需遵守特定停车条规？摩托车可有停泊车位？

　　10）若公寓内还有剩余空地，未来可会建立新计划？会的话是否会对预期内的生活造成影响？

　　11）管理层内可曾发生权利斗争？

　　12）可曾发生盗用管理费事件？

　　部分问题需要亲自询问公寓住户，特别是屋主才能获得更准确的答案。当然最终适合公寓生活与否，取决于个人喜好与可否做出融入公寓生活的妥协。

　　购买公寓如同购买其他类型的房地产一样，是一项需要经过仔细考量后做出的决定，特别是针对社交、经济和法律条例的范围，务必衡量自己与家人能否长时间生活于此。