2019冠状病毒病和随之实行的行动管控指令，令大马经济第二季萎缩，各行各业一片哀鸿遍野。

　　产业市场也不例外。管控令初期无法如常营业，整个第二季没有新的楼盘推介，发展商的销售成绩单惨淡情况可想而知。

　　然而，一项研究报告却指出，本地上市发展商在过去的几次经济危机皆安然过渡，因此有理由乐观的相信，此次疫情带来的经济危机也不例外，发展商将在“雨后看见彩虹”。

　　2015至2019年，是国内产业市场处于低潮期的一个5年，但这5年内，大部分上市发展商皆遭遇市场逆风，但当中不乏逆流而上的实例。

　　产业顾问公司亨利行就指出，尽管目前国人生活在一个负面因素笼罩的环境下，但本地发展商2015至2019年期间的稳健表现，却让大家有许多乐观的理由。

　　有能力3年内反弹

　　该行在《HERALD》最新季刊（今年7至9月）中说，本地产业发展公司对市场波动走势有很好的适应能力，而且它们对各类风险和局限的韧力也很强。

　　“基于大部分发展商已展现了迅速或不超过3年内即反弹的趋势，我们可以对这群精明能干的专业人士更有信心，尤其是如果他们拥有长远眼光和思维的管理层。

　　“产业市场从来都不是一夜之间促成的，这也是我们可以坚信，一旦冠病疫情一扫而空，我们能对大马产业市场的增长抱持信心的原因。

　　它指出，过去的几次经济危机，例如1997/98年亚洲金融危机、2008/09年国际金融海啸期间，大马都不乏一些抱持创新和果断的模范企业。

　　这些企业不但未被击溃，反而通过创新和更振奋人心的产品，克服市场上种种挑战。

　　“我们是否保持信心，是当前唯一的考验。马来西亚房地产市场将再次像希望的灯塔一样闪耀，就像往常一样，风雨无阻。”

　　金融海啸后DIBS风行

　　房市“沸腾”充斥投机

　　2015年之前的5年，即2010至2014年，可被形容为大马房产市场的好景时期。

　　那些在这5年初期买下房子，并在这期间转卖的人，想必已赚了一大笔钱。

　　那段时期，大马经济刚从2008/09年国际金融海啸导致的经济衰退中复苏，而当时也是发展商利息承担计划（简称DIBS）大行其道的时期，在该计划下，购屋者可以花很少的钱购买房屋，而且基本上在房屋空置之前，无需支付任何费用。

　　这项简略的购买方式，是于2009年在大马面市。当时，这项房产行销模式是由一家富有创意的发展商首创，其他发展商随后一窝蜂跟进。

　　在该模式下，发展商将为购屋者垫付兴建中的房屋付款，此举是为了促销房屋，以尽快走出金融海啸带来的销售业绩低潮。

　　由于在不必掏出一大笔头期钱，就可一圆居者有其屋的梦想，购屋者莫不为这个革新的购屋方式疯狂，这也导致房屋价格被推高到高度不健康的水平，当中充斥许多投机炒风，市场也冒现一些所谓的“投资大师”。

　　调整项目应对打房

　　所谓有起必有落。当政府于2014年祭出多项冷却市场炒风的措施，收紧房贷发放并取消DIBS计划后，已经明显过热的房产市场顿时冷却下来。

　　本地房产市场自2015年开始走下坡，连续多年的房产成交量都呈跌势。房产行情下跌下，市场改为吹起可负担房屋风潮，发展商们为了求存纷纷改弦易辙，调整手中的房产项目组合。

　　业务多元化进军海外

　　基于房地产市场本身是一个循环周期性的领域，发展商业绩表现的好坏，很大程度上受到多项因素左右。

　　这包括产业项目推出时，当时的市场情绪、渐进付款进度、营销入账进度、国内经济状况，以及某个程度上，全球经济景气。

　　这里来看看，在DIBS热潮和市场炒风消退后，特定上市产业公司过去5年（2015至2019年）的表现。

　　必须强调的是，并非所有上市产业公司都是纯产业公司，反之有相当数目的产业公司有同时涉足其他领域业务，例如建筑、教育、酒店、设施管理、休闲及博彩等。

　　同时，相当多家上市产业公司已经进军海外，以加强公司的整体财务地位及业务表现。

　　亨利行指出，由于只是挑选部分公司业绩表现，来大概了解产业领域过去几年的整体趋势，因此本文并非旨在进行一项全面和完整的调查。

　　东家绿盛世跌宕后攀升

　　2015年至今，尽管大部分本地上市产业公司的营业额持续增长，但它们一路走来都面临不少的逆风，尤其是在2018年。

　　遭遇这股逆风的公司，信手拈来，包括东家（E&O，3417 ，主板产业股）、绿盛世（ECOWLD，8206，主板产业股）、国浩置地（GUOCO，1503，主板产业股）、IOI产业（IOIPG，5249，主板产业股）、高胜控股（KEN，7323，主板产业股）/征阳集团（SUNSURIA，3743，主板产业股）及丽阳机构（TROP，5401，主板产业股）。

　　以东家为例，该公司仅是产业业务的营业额，从2015年的2亿3700万令吉，于2018年激增至8亿8000万令吉，接着于去年稍微回退至7亿9900万令吉。

　　绿盛世也出现类似的走势，该公司营业额从2015年的17亿令吉，于2017年骤增至29亿令吉，接着于2018年大跌至19亿令吉，接着再于去年回升至25亿令吉。

　　然而，绿盛世去年的净盈利对营业额比率却是2015年以来最好的一次，达8.26%。

　　马星持续增值受青睐

　　从塑料厂商蜕变为一家著名发展商的马星集团（MAHSING，8583 ，主板产业股），过去5年的净利对营业额比率表现稳健。

　　举例说，该公司2015年的净利对营业额比率为12.37%，2019年虽写下过去5年最低的11.32%，但也仅少了区区1.05%。

　　2015年是马星集团最强势的一年，当年净利录得3亿8500万令吉，营业额达31亿令吉。当年每股净利15.73仙，也是过去5年最高一年。

　　马星集团每年持续增值的表现，或是该公司在股市深受投资者喜爱的主因。

　　疫情期UOA净利反增

　　以孟沙南城（Bangsar South）著称的UOA发展（UOADEV，5200，主板产业股）也在过去5年大放异彩。

　　尽管市场不再获得DIBS的加持，UOA发展的营业额未曾远离10亿令吉大关。

　　2015年起的5年内，只有2016年的营业额低于10亿令吉大关，录得9亿9600万令吉，但其净利对营业额比率反而走强至71.34%，失之东隅收之桑榆。反观2015年，当年的营业额高达16亿令吉，但其净利对营业额比率只有29.7%。

　　2020财年首季，尽管冠病疫情爆发打击全球包括大马经济，但UOA发展的净利反而比去年同期倍增，从去年首季的5986万令吉增至1亿2422万令吉。每股净利也几乎倍增，从3.25仙增至6.32仙。

　　UEM阳光去年业绩29亿

　　UEM阳光（UEMS，5148，主板产业股）和优宾（EUPE，6815，主板产业股）过去5年逆流而上，双双连续5年取得增长。

　　UEM阳光的营业额从2015年的17亿令吉，于去年增至29亿令吉。

　　尽管其净利从2015年的2亿5700万令吉，于2017年写下1亿1300万令吉的近年新低，但2018年再反弹到2亿8000万令吉。

　　其净利对营业额比率也从2017年的6.08%，于2018年走强至13.7%。

　　优宾营收翻倍

　　以孟沙南部Spotting Novum作为其于巴生谷处女作的优宾，从一家年营业额1亿令吉，蜕变为一家于2018年营收超过3亿令吉的公司。

　　当然，除了产业发展这项核心业务，上述业绩也获得其他业务如建筑和高尔夫球场收益作出少许的贡献。

　　森那美实达业绩下滑

　　过去叱咤风云的顶尖发展商森那美产业（SIMEPROP，5288，主板产业股）及实达集团（SPSETIA，8664，主板产业股），反而是过去5年的“输家”，业绩每况愈下。

　　先说森那美产业，该公司营业额从2015年的36亿2000万令吉，于2017年下跌至23亿5000万令吉，接着才于去年回弹到31亿7999万4000令吉。

　　森那美财务基础强

　　不管怎样，森那美产业2018年高达29.08%的净利对营业额比率，却是过去5年最高的一年。此外，较早时于2016年，该公司28.32%的净利对营业额比率，彰显了其强大的财务基础。

　　亨利行指出，因此，森那美今年首季净利暴跌95%至1420万令吉，市场无需过于担忧，这是因为在冠病疫情下，商业环境已经大为改变。

　　同样的，亨利行指出，实达集团产业发展与建筑业务盈利下挫，导致其截至2020年3月31日的首季净利暴跌62%至2846万令吉，也不至于拉响警报。

　　受管控期停摆影响

　　这主要是因为今年3月18日起实行的行动管控令下，几乎各行各业停摆，高价产品（Big Ticket Item）如房地产的展销厅、工地及大量群聚的市场展销会那个皆无法如常开放或举行，发展商销售业绩自然应声下挫。

　　然而，随着5月4日有条件行动管控令实行，大部分领域逐步获准复工复业后，发展商的业务如今已几乎全面回复正常。

　　和森那美雷同的是，实达集团的营业额也从2015年的67亿5000万令吉，于2018年下跌至35亿9000万令吉，接着于去年反弹至39亿令吉。

　　其净利对营业额比率却从2015年的14.99%（净利10亿100万令吉，营业额67亿5000万令吉），于2017年写下23.65%（净利10亿700万令吉，营业额45亿令吉）的5年最强表现。