出租物业有潜力成为一个很好的收入来源。然而，只有正确地管理它们，才会成为你保障收入的方法。对于房东和租客来说，你必须有一份精心编写的租赁协议。在马来西亚写一份租凭协议，你必须要知道以下这几点。

　　众所周知，房地产是增值资产。因此，拥有一些房产将提供长期的利益，特别是如果可以通过出租赚取一些收入。然而，许多费用是伴随着房产租赁而来的。这包括挂牌费、房产代理费和房产维护费。

　　房东可能会与租客发生一些冲突。此外，与租金中获得的任何收入利润相比，一场长期的纠纷可能会造成更大的损失。因此，签订一份能保护你的租赁协议是非常重要的。它需要措辞清晰，涵盖所有可能会发生的场景和情况。以下是在马来西亚写租赁协议需要了解的内容。

　　1. 什么是租赁协议？

　　租赁协议是房东与租客之间的法律合同。它概述了租赁期间双方的责任和义务。它还提供了出租物业的详细描述，包括房屋内的家具、固定装置和其他设施。

　　为确保文件没有遗漏任何重要细节，建议房东聘请律师起草租赁协议。即将成为租客的可以在签署之前咨询他们的律师以查看协议并进行任何更改。然而，想聘请一名律师的价钱可能会非常昂贵。因此，房东可以选择起草租凭协议，并征求准租客的同意。

　　2.租赁协议一般应包含哪些通用条款？

　　目前，大马并没有专门针对租赁协议的立法。因此，房东和潜在租客都可以自行添加许多条款和条件，这可以使合同对任何一方都更有利。

　　基本租赁协议应包括以下内容：

　　物业和用途的详细信息

　　租凭期限

　　租金金额

　　定金金额

　　房东提供的物品（家具、水电费等）

　　房东的义务

　　租客的义务

　　房屋使用规则，禁止事项和限制事项

　　如何解决纠纷

　　特殊条件/条款

　　租赁协议中有很多东西需要指明。因此，要把细节说清楚，以免造成不必要的误解和分歧。

　　3. 租客什么时候签租约？

　　一旦潜在租客看完物业并同意租赁条款，租客便将给房东一份献议书 (Letter of offer)和定金。然后，房东和租客须在缴交保证金及水电杂费后7天内签署租约，然后将已签署的租赁协议盖章并成为正式法律文件。

　　4. 租赁协议中要有多少保证金？

　　房东通常要求租客支付三种类型的定金，分别是：

　　保证金（Earnest deposit）

　　这是一笔预订保证金，以确保房东在未来七天内不会把房子租给其他人。它可以由房地产代理保管，通常相当于一个月的租金。定金还附有租客签署的献议书。保证金可在租约开始时用作首个月的租金。

　　抵押金(Security deposit)

　　这用于保护房东以防租客违反租约条款。抵押金的金额通常等于两个月的租金。它可用于支付维修、钥匙更换和清洁工作等的费用。如果租客在合同终止前离开，也可以被没收。但是，如果租客履行了合同，并且在整个租凭期间没有任何的问题，则在租凭结束时全额退还。

　　公用事业费用保证金(Utility deposit)

　　这是用于支付在租赁期结束时尚未支付的任何未清的水电费账单（如煤气费、电费和水费）。通常这个公用事业费用保证金是等于半个月的租金。

　　5.租赁协议的印花税是多少？

　　马来西亚内陆税收局Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) or the Inland Revenue Board of Malaysia (IRB) 都应加盖适当的租赁协议，以使其成为有效的法律文件。有两份申请表格,PDS 1 和 PDS 49(A), 需要提交到就近的LHDN办公室。

　　马来西亚的租赁协议的印花税计算如下：

　　一年期租约

　　年租金超过RM2,400，则每RM250征收RM1。如果年租金低于RM2,400，则免收印花税。

　　1-3年期租约

　　RM2,400以上的年租，每RM250就会征收RM2。如果年租金低于RM2,400，则不会被征收印花税。

　　超过三年期租约

　　年租金超过RM2,400，则每RM250就会征收RM4。如果年租金低于RM2,400，则不会被征收印花税。

　　为了让你有更了解，你可以参照以下的公式：

　　如果你想以每月RM1,700的价格出租你的单元，那么你的年租金将为RM20,400（每月RM1,700 x 12个月）。

　　由于首2,400令吉免征印花税，应税租金为18,000令吉（18,000至2,400令吉）。

　　印花税将根据租期的长短收取（指此部分开始时的金额）。

　　计算示例：

　　（年租金– 2400）/ 250 x H =印花税

　　以本例为例（每月RM1,700的租金），最终的印花税如下：

　　1年或以下：

　　两份文件都需要盖章，一份给房东，一份给租客。加盖印花的租赁协议副本为RM10。

　　> 1至3年：

　　[（1700 x 12）– 2400] / 250 x RM2 = RM144

　　> 3年：

　　[（1700 x 12）– 2400] / 250 x RM4 = RM288

　　6.租赁协议的结构

　　和其他法律文件一样，租赁协议必须由律师精确起草，以确保文件没有遗漏任何重要细节。以下是租赁协议中常见条款的细目分类。

　　*此租赁协议结构仅供参考，并不构成任何专业意见或服务。请各位读者在采取行动前应寻求专业人士的建议。

　　第1部分：封面

　　封面应该包括安排日期、房东和租客的姓名以及身份证号。

　　第2部分：定义协议

　　这部分确立了“房东”(Landlord)、“租客”(Tenant)和“出租房屋” (Demised Premises) 的定义。它也是清单和详细目录“Schedule”和“Inventory”的单独部分。通常，协议的第一部分不包括物业详细信息、联系方式、租金金额等。这些信息将在“Schedule”中显示。

　　第3部分：租期，租金和押金

　　这部分列明了租赁的起止日期、租金金额和押金金额。

　　第4部分：租客的责任和义务

　　这部分涵盖了租客的责任和义务，如按时缴付账单和租、，保持房屋安全无损以及分租等。

　　第5部分：房东的责任和义务

　　这部分涵盖了房东的责任和义务，像是办理物业保险，缴纳税款等等

　　第6部分：特殊条件/条款

　　这些特殊条件或条款都是双方商定标准协议的附加条件。这部分定义了在这些可能会发生的异常情况下会如何处理。

　　第7部分：最终定义

　　这部分澄清一些定义像是房东(landlord) 和租客(tenant)的术语，一些数字等。

　　第8部分：签名

　　房东、租客和证人的签名。

　　第9部分：清单（Schedule）

　　这部分提供像是物业地址、业主及租客联络资料、租约条款等的实际信息。

　　第10节：详细目录（Inventory）

　　这是房东提供并移交给租客的物品清单，所列物品需如预期般在租赁期结束时将物品以良好的状态归还。