槟城，这座华人比例高达46%的马来西亚海滨城市，曾经是国内各大中介热捧的黄金养老胜地。从2019年上半年开始，这里的房产市场正在经历着寒冬的压力。如果你正在关注槟城房产，我们建议你谨慎入场，不用感觉来判断，我们用数据来理性地分析下。

　　首先，槟城首府乔治市承担着全马来西亚最高的房价收入比，高达10.4。也就是说，一个槟城人要不吃不喝的工作10年零5个月，才能够在槟城购买一套价格中位数的房子。而在马来西亚全境，这个数字平均是4.4。

　　此外，各个房地产商已经打响了去库存战。如果你近期在马来当地参观槟城的房产展销会，你会发现折扣比例普遍达到11%以上，并且提供各种类型的抽奖，免费家具配套。

　　尽管采取了诸多手段，槟城仍然是马来西亚房屋库存量最大的城市。2018年第三季度，市场上总共有3216套房产未能售出，占到了房产总量的24%。而我们之前分析过的马六甲，仅有不到100套库存，整个2019这个状态并没有多大的改变。

　　银行系统也注意到了槟城房产的泡沫，据双极的分析师与马来西亚当地银行的沟通，在吉隆坡地区，当地银行主要限制了外国人的购房贷款。而在槟城，70%的本地人无法申请到理想的贷款额度。

　　而相对较低的抵借比，对于已经习惯了90-95%比例的当地投资者来说，几乎也已经是不可接受的了。

　　随着库存量过度饱和，槟城的租房市场也陷入了饱和，据双极的分析师统计，很多大户型共管公寓的租金回报率已经跌至了2%。事实上，有几个号称包租9%的楼盘，在完工几年后也仍然有很多单位没能卖出。有的楼盘已经把包租的比例加码到了11%。

　　当然，市场上也有一些投资者认为，槟城的槟岛部分的土地已经开发殆尽，而人口密度又高，未来一定会逐渐升值。同时，作为马来西亚最重要的医疗旅游目的地，以及有东方硅谷的科技产业作为支撑，槟城的房价从长期来说，一定是持续走高的，现在正是抄底的时机。

　　在双极的分析师看来，现在抄底还为时过早。因为从实际的市场看来，虽然槟城的开发商和房东都在降价出手，但就我们跟几个当地业主的交流情况来看，他们的房子都处在无法脱手的状况。

　　公开数据也显示，交易量在降价促销的情况下仍然下降了超过20%。也就是说，降价后的槟城的房产仍处在有价无市的阶段，市场仍然在观望。

　　这种低迷至少还要持续一年。在这之前，同样是马来西亚，吉隆坡的投资价值是远高于槟城的。