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全面分析马来西亚房产投资环境!

走进大马
2020-07-24 12:40:00


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  马来西亚现今的定位是一个中等发达国家,是东南亚地区经济发展非常迅速的国家之一,它占据着优越的地理位置,具备完善的社会福利体制,拥有优质的教育和丰富的旅游资源。在马来西亚,每个民族有着相当丰富的多民族和谐相处的经验。

  马来西亚房产投资环境:

  一、马来西亚的政策支持和机会

  马来西亚政府提出的2020宏图,计划2020年步入发达国家水平,大兴城市化建设和吸收外资投资,马来西亚就此提出了马来西亚第二家园计划 MM2H。对国际人士提出了30万令吉超低资金门槛和宽松审核机制的“移民”政策,并规定外籍人士可以向银行申请最高85%的房屋贷款,将本国房屋购置的由最初不限年限的5%调整到2010年的满五年交易免收盈利税.

  与此相对比的是中国国内的房地产政策,在2006年的市场低迷之后一直保有的是对营业税的免除和银行对于房地产的宽泛贷款政策,以及对购房者本身购房条件以及银行贷款征信宽松的审核制度,似乎让我们理解为现在的马来西亚房地产市场接近于2006年底的中国一样,而且受世界金融危机影响巨大的马来西亚,现在经济完成复苏,而现在的房地产市场也才处于复苏的初期,投资的潜力相对巨大。

  二、马来西亚的利率优势和高回报率

  我们衡量房地产投资的数据一般可以建立在几个关键词上面:GDP指数、CPI指数、年存款利率、交易成本、投资回报率。

  那么这就涉及到马来西亚的一系列数据,马来西亚的现在人均GDP指数$8617.00,CPI指数2.9左右,年存款利率2.8%,年贷款利率4.2%,在房地产交易中有很多类似甚至高于国内很多的税收是需要注意的:1、房地产盈利税5%,满五年可以免收(这点与国内相同)2、印花税1%-3%(相较而言国内的房产印花税点数仅0.05%)3、租赁税是房地产置业后期所付出的巨大的成本,马来西亚的房租租赁税是26%(国内的房地产租赁税由先前的20%左右降至现在的5%)

  先说税率方面,中国现行贷款利率是7.05%,与此相比,马来西亚的税率占有绝对的优势,而且马来西亚吉隆坡和槟城中心的投资回报率都在5%-7%之间,低利率大大降低了我们每月房地产现金流中的支出项,我们的房地产投资中有一个可以供我们参考的公式,这个公式给我们一个可以掌握投资风险的尺度:

  CPI指数和银行贷款利率≤投资回报率≥6%

  另外我们的投资有两种常用公式:

  月租金净收益×12÷房产总值=房地产投资回报率

  月租金净收益×12÷购房首期款=房地产投资回报率

  国内房地产在2009年初完全可以达到这个投资标准,但是在2010年房地产经历了几次大幅涨价后回报率基本已经在3%-4%之间徘徊,而中国的CPI实际徘徊在5%左右(此数据仅供参考),银行贷款利率也一直持续在7%左右,投资回报率远远低于上述两项,所以国内房地产“投资”中的投机性质相对较重,这恰恰是大家需要注意的,就是在马来西亚有比较稳定的房地产投资收益,而投资者要抛开国内房地产投资中的投机意识,不能盲目的只看片区升值潜力,高额的税收可能让你在短期投机中无法获利,这让你不得不权衡我说的这些数据。那么关于租赁税这一点,在国内只有商业性质物业的租赁税是无法避免,只能做到做低交易价格而降低租赁税,马来西亚也同样,在执行税收方面,马来西亚同样存在很多的漏洞和监管体系,否则26%的税率将会大大的降低我们的租金净收益!也同样降低了我们的投资回报率。

  三、马来西亚的经济复苏

  经历了世界金融危机之后的马来西亚同中国的2008年同样,房地产价格已经步入了上升通道,政府一直在推行房地产刺激政策,我上面说的例如外籍贷款、盈利税、以及外籍购房条件审核等等政策都是正面的在推进房地产复苏,对于我们的经历的泡沫的产生和破灭,其实马来的泡沫还未产生,或者说还未明显,这就是机会。

  四、投资主导型产品—小型公寓或商业地产

  马来西亚以大马人为主,以伊斯兰为主要教会群体,加之马来西亚地广人稀,这导致马来西亚的住宅设计十分的大气,100㎡左右通常只有一房一厅,而300㎡以上的住宅非常普遍,随着城市化建设和经济的发展,小户型慢慢的开始盛行,经济发展将会使城市中心的就业人员增多,马来西亚双联教育以及它的世界移民跳板地位更加推进了临时过渡性住宅产品的价值。小户型会渐渐的成为嗅觉灵敏的投资者新宠,越小的户型,相对而言,租金回报率就越高,而参考本土行情以及对升值潜力的一个评估100-200㎡左右的公寓型产品将会成为未来大众化房地产投资市场的趋势。

  五、投资区域的细分

  马来西亚的旅游地产相当火爆,沙巴与沙捞越以岛屿地皮交易相对热门,投资者们可以自己购买地皮进行房屋建设和经营,也有酒店商家购买地皮进行各式风格的酒店建设运营,但是这样的投资模式需要花费大量的时间精力,与此相比小型投资者将目光瞄准了西马来西亚,也就是马来半岛的两大城市,它们有政府大笔资金投入发展,而且作为马来西亚现在和未来的两大经济中心,吉隆坡和槟城有大量的CDB支撑小型公寓的出租租金,政府投资城市发展也将推动这两地的房价,升值空间相对较大,别墅投资集中在滨城的沿海区域,而且对于马来政府25亿令吉的投资和槟城第二大桥的建设,被投资者视为绝好的一个房地产投资的商机。找准区域对房地产投资来说非常重要,而相对而言房价并非泡沫化的市中心肯定是个很好的选择。


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