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马来西亚购房小知识:什么是订购表格? 这是购屋者在签署时应该注意的5项事项

走进大马
2020-07-31 12:05:00


  订购表格是潜在购屋者表明对该产业有兴趣所签署的第一份文件,同时也是申请房屋贷款时所需的其中一份文件。

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  订购表格或许只有二至三页,但却是你踏上产业拥有者路程的开始象征。如果低估了这一份简单的文件对你的产业交易可能产生的影响就太大意了。

  这是订购表格里每一位潜在买家必须注意的几项重要事项:

  1. 房屋贷款申请的期限 :标准期 vs 延长期

  通常订购表格上会注明给予买家14天去获得房屋贷款以对该产业进行融资。这可以被称为‘标准期’。但是现实中,或许并不可能在14天内获得房屋贷款,因为有很多因素会导致银行延迟对贷款的批准,例如: 薪水,高负担等等。

  房屋贷款不被批准所带来的结果会让订购表格成为无效(既是:无法使用),因为买家现在无法获得贷款以购买产业,所以无法完成购买交易。

  因此,建议更改或延长标准期以保障有充足的时间来获得房屋贷款。普遍上会被给予21天的时间,有些个例甚至被给予30天的时间。

  更改或延长标准期能通过向卖家(对于二手产业)或房屋发展商(对于第一手/新推出产业)申请。必须注意的是对于批准更改或延长标准期的申请,卖家/发展商有自由裁量权,虽然大部分情况下都会允许更改或延长。

  另外一项需要注意的是,有些订购表格在标准期用的是‘工作天’有些用的却是‘日历天’。买家必须要注意的是,前者不包括周末但后者却是包括的。

  2. 订购表格上的名字 :单独或联名?

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  根据之前所述,房屋贷款不被批准会导致订购表格成为无效,因为无法融资来购买所以购买交易无法完成。

  这里有一个常用方法可解决,就是把另一个人的名字加入到订购表格里的‘和/或被提名人’部分。这么做的原因是因为如果潜在买家的贷款申请被拒绝,只要被提名人自己的贷款申请被批准,购买交易还是可以完成的。潜在买家和他/她的被提名者能到时才决定他们愿意联名或是让被提名者成为房屋拥有者。

  通常,大部分新的房屋发展项目都会允许在订购阶段中加上被提名者或是联名买家,但有一些还是需要发展商批准通过。在购买二手产业市场上却不是一个大问题,因为在订购表格里是否加上其它名字是房屋购买者自己的选择。

  3.取回抵押金

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  通常对于一间二手产业,会交付大约在购买价格的两到三巴仙的订金。这一笔款项通常会在签订订购表格时交付于卖家或他们的经纪人(产业经纪或者是律师)

  大部分二手市场的订购表格通常是由产业经纪所准备的,有着标准化的格式,买家必须当心这句惯用语‘取决于贷款被批准’或是‘取决于 XX% 贷款批准’,这将会决定如果房屋贷款申请被拒绝,订购表格成为无效后抵押金是否取得回。

  这句惯用语在订购表格中通常会是一个特别条款,也可能与房屋贷款期限联合生效。

  至于第一手房产,发展商收取的预订费会是从标准的每个单位500零吉也可能上升到购买价格的5%。这一个预订费通常会在买家选择,签下了心仪单位的订购表格之后向买家收取。

  一手产业市场的订购表格是发展商准备的,因此各家发展商都有各自具体的订购表格。潜在买家应该仔细阅读订购表格里的附带条约,检查预定费是否能被取回。大部分情况下,就算附带条约里没有声明预订费是能被取回的,房屋发展商都会在扣除行政费用之后把预订费退还回去。

  房屋购买者应该清楚, 在还没有签下买卖合约之前不论是任何人收取付款都是在房屋发展商条例 11(2)被禁止的。因此,如果发展商或是产业经纪拒绝退回款项的话,买家可以向房屋仲裁处提出投诉。

  4.融资额度

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  在马来西亚,房屋首购族能被允许的融资额度上限为九十巴仙–房屋贷款的上限额度为净购价的九十巴仙,至于拥有两个或以上房屋贷款的购屋者被允许的融资额度上限为七十巴仙。但是,这还是取决于其它因素,例如购屋者的年龄,、薪金,、就业状况,、信用报告(CCRIS),、偿债比率(DSR)。

  因此,购屋者必须非常谨慎,很可能因为加上一项让订购表格的有效性完全凭借融资能获得批准的最高上限而有效为具体条款,从而让购买理想房子的机会流失。

  举例,如果条款注明‘取决于九十巴仙的贷款额度’但是在一些意想不到的情况下,只是得到了银行批准的八十五巴仙的贷款,这样订购表格就变得无效了,除非能补上另外的五巴仙。所以,明智的做法应该是把条款更改成‘取决于贷款批准’。那样,就算没办法拿到最高额度的融资,也能拿得回预订费。

  5 配件和家具和/或瑕疵的列表

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  通常这张列表是在买家看过该房产,同时也和卖家交涉过哪一些配件和家具会和房子一起出售才会准备的。如果有哪一些配件与家具是买家不要的,卖家有责任把它从列表里移除。这只适用于购买二手产业,因为通常一些属于卖家但是他们并不希望带走的配件和家具就会随着房子一起出售。列表会跟着订购表格一起附上,检查列表与实际上的配件和家具是否相符合是买家的责任。

  除此之外,也建议房屋购买者附上一张列着房子里明显瑕疵的列表。 以二手产业‘看见怎么样,是怎么样’的基础下出售,一些房产里的耗损通常都是被预见的,尤其是十年以上的产业。

  虽然如此,如果有一些比较严重的瑕疵,卖家或许有必要在把房产交给买家前把瑕疵都修理好。因此,建议购房者谨慎查看房产,如果发现了严重的瑕疵请做记录,以便能与卖家磋商,也可以当成另一个条款加到订购表格里。

  购买房子的过程有时会很乏味也很具有挑战性,因为必须研究与花的时间决定哪一类型的房子最能达到你的需求。有一位值得信任的产业经纪与卓越律师所给的建议能帮你剩下时间和金钱,也能尽量确保你达成最划算的交易。


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