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房产与股票:哪一个是在马来西亚是更好的投资?

走进大马
2020-11-24 12:15:00



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  投资者不断地寻找更好的投资项目。投资者总会问的最重要的问题,就是哪一个才是更好的投资——房地产还是股票?对这类问题的线上回答通常分为两类:

  –概述每种投资的利与弊。

  –注重在比较股票和房地产的投资报酬。

  不同的投资者也会有各自的看法。外行人可能会将住宅物业与马来西亚股票市场做比较,而机构投资者更倾向于将股票市场和商用物业做比较。

  就本文而言,我们以外行人的角度,比较从马来西亚交易所和住宅物业的投资回报。在马来西亚,收益分析建议,如果你没有30年的期限的话,那最好投资股票市场。这里的例外指的是首都吉隆坡半独立和独立式住宅。

  让我们分析这些细节:

  投资房产物业的利与弊是?

被动收入

比购买股票手续更繁琐

避免通货膨胀

非现金

可杠杆购买

高交易费用和更长的交易期

价格波动幅度较小

难以多元化

较难被诈欺

持续性费用,例如房屋保险


高税务

  请注意这是一项定性评估,答案与你的所在位置无关。

  什么是比较(净)投资收益?

  网路上没有太多资源详细说明房地产投资的回报。那些涵盖房地产收益的通常与美国或欧洲市场有关。于是,为了这篇文章,我针对在马来西亚交易所和马来西亚房地产的投资进行比较。

  吉隆坡综合指数(KLCI)用来代表马来西亚股票。KLCI是一个资本加权股票市场指数。它是由马来西亚交易所内最大的30家公司组成。(请参阅注释1)

  马来西亚房屋价格指数(HPI)则用来代表住宅物业。HPI衡量房屋价格平均值,并由马来西亚评估和物业服务部(JPPH)更新。(请参阅注释2)

  接下来我们查看- 在1990年购买房地产和股市的收益比较。该物业在出售前会保存10年、20年和30年。实际上在马来西亚的房地产收益会因位置和住宅物业类型而异。因此,我们比较以下的投资回报:

  -全国4个地区–吉隆坡(KL)、雪兰莪、柔佛和槟城

  - 4种住宅物业类型 – 排屋、半独立式、独立式和高层楼房

  买卖各种资产的交易费用也要考虑在内,本文介绍的投资收益,是减除各种交易费用后,所得资本收益的净额。你可能会争辩说这些交易费用,特别是不动产收益税(RPGT)占据了很大部分的收益,可能只想比较HPI和KLCI。但仅靠数字比较收益是不现实的。在现实中确实存在交易费用。这些交易费用包括:

  # 房地产–房地产经纪人的佣金、印花税、律师费和RPGT

  # 股票–经纪人费用和印花税

  其他假设:

  # 在整个比较期间,交易率维持不变。唯一例外是RPGT,因为这仅适用于2019年出售的物业。

  # 物业和股权交易都是以现金进行。没有贷款。

  投资物业与股票 –从长远来看哪个更好?

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  我们从分析中得到什么结论?

  30年期限结束时,投资房地产的收益比股票市场来得更好。但是如果少过20年的话,投资房产的收益只是略胜。

  然而,投资股市需要很大的胆量,因为从顶峰到低谷有很大的差距。你会需要更长的时间弥补损失。

期限(年数)

项目

国家HPI(所有)

KLCI

30年

净收益(1)

421%

198%

最大跌幅(2)

(12)%

(53)%

从跌幅中恢复的时间(3)

6年

11年

20年

净收益

150%

145%

最大跌幅

(12)%

(53)%

从跌幅中恢复的时间

6年

11年

10年

净收益

81%

79%

最大跌幅

(12)%

(53)%

从跌幅中恢复的时间

没有时间

没有时间

  笔记

  1)净收益=资本收益减去交易费用+购买价格

  2)最大跌幅=最高和最低之间的差距(在任何上升之前)

  3)恢复时间=恢复到相同的水平,也就是开始下降前的顶峰

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  投资物业与股票 – 那一种房屋类型比KLCI更好?

  房地产的价格因房屋类型而异。与其参考所有房地产的价格,不妨比较一下马来西亚不同房屋类型类型。以下图像和表格显示了我国4种房屋类型的比较。

  可以看出:

  30年后,排屋、半独立式、独立式房屋的投资收益比KLCI更好。最好的回报是投资排屋。

  10年或20年末,股票市场的投资回报大致上比4种类型的住宅物业更好。

期限


(年数)

不同类型 HPI的净收益

KLCI 净收益

排屋

半独立

独立

高层楼房

30年

432%

281%

352%

167%

198%

20年

140%

101%

143%

28%

145%

10年

67%

31%

55%

(6)%

79%

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  马来西亚住宅物业的净投资表现

  如果我们观察特定地区或州属的话,国家数值会有所不同吗?是的,非常不同。

  以下是比较区域房产类型的图表。为了提供不同的观点,图表按州属和持有期区分。

  - 对于吉隆坡地区,无论持有时间长短,与股市相比,你从吉隆坡的独立和半独立式住宅可获得更好的投资回报。

  - 如果你只持有10年,除了吉隆坡的半独立和独立式房屋,你最好投资股票市场。

  - 如果你在雪兰莪、柔佛和槟城,并且希望持有20年或更短的时间,你将从股市获得更好的回报。唯一例外是在槟城持有排屋长达20年。

  - 最好的回报来自于在吉隆坡投资独立式房屋并持有30年。

  - 最差的投资回报是在吉隆坡购买高层单位并只持有10年。你真的会亏钱。

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  持有投资房产30年

州属

不同类型房产的净收益

KLCI净收益

排屋

半独立

独立式

高层楼房

吉隆坡

560%

811%

967%

147%

198%

雪兰莪

391%

281%

238%

171%

198%

柔佛

269%

143%

188%

243%

198%

槟城

464%

315%

299%

373%

198%

  持有投资房产20年

州属

不同类型房产的净收益

KLCI净收益

排屋

半独立

独立式

高层楼房

吉隆坡

169%

344%

427%

16%

145%

雪兰莪

107%

126%

83%

32%

145%

柔佛

48%

42%

36%

46%

145%

槟城

205%

97%

101%

125%

145%

  持有投资房产10年

州属

不同类型房产的净收益

KLCI净收益

排屋

半独立

独立式

高层楼房

吉隆坡

58%

125%

143%

(11)%

79%

雪兰莪

45%

14%

19%

10%

79%

柔佛

47%

36%

46%

45%

79%

槟城

52%

59%

63%

54%

79%

  多个来源表明,房地产的租金收益要高于股票的收益。根据Globalpropertyguide.com的数据,截至2020年6月,马来西亚房地产的平均租金收益为3.72%。相比之下,KLCI众多公司在过去10年的股票收益约为3%,如下图所示。

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  结论

  在考虑投资股票市场或房地产时,需要同时考虑定性和收益因素。但我不认为投资房产的好处能抵消短期持有带来的低收益。

  收益不止会受到资产价值变化的影响,还有交易费用和税务。它们不仅会因地点和房屋类型而异,而且还有税务结构的差别。因此投资回报必须针对每个国家做比较。

  对于马来西亚,收益分析表明如果你没有30年的时间,那么最好投资股市。而吉隆坡的半独立和独立式房屋除外。

  在马来西亚,如果你可以持有30年的话,那么房地产是比股票市场更好的投资。雪兰莪的高层楼房和柔佛的半独立、独立式除外。

  脚注

  这项投资收益分析考虑到现金投资。如果你贷款购买房产,回报可能有所不同。

  如果购买时间不同,收益可能有所不同。例如这若不是在1990年开始,而是在2010年开始的话,结果会有所不同。

  此分析不包括年度营收和消费的影响,例如

  租金收入和其他经营费用,例如房屋保险

  组成KLCI公司的派息


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