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马来西亚购房小知识:您应该买房还是继续租房?

走进大马
2020-11-29 11:45:00


  如果您还在为要在2020年买房还是再等一会儿才攀爬有房阶梯而陷入两难,那么这篇文章很适合您。

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  你在这之前已经听过无数次 – 买房是人生中最重要的里程碑之一。由于目前的经济状况并不乐观,要投入局款资金的想法似乎令人怯步。Covid-19疫情让您有更多理由将房地产购买计划缓一缓。

  更不用说买房所涉及的资金根本不是为胆小者而设的 -除了抵押贷款外,还要考量印花税、律师费、估价费,保险(MRTA)和房地产经纪人的费用!

  但话说回来,就像马来西亚大多数的千禧一代一样,您可能已经厌倦了将一大部分薪水用于月租上。 而且,拥有属于自己的“有瓦遮头”,说不定还可以使您在未来获得良好的资本增值?

  但是,辩论购买或租房并没有已成定局。这最终取决于个人的状况和未来的计划。在这里,我们会解答您可能遇到的8个问题,直到本指南结束时,您应该对采取哪个路线会有更清晰的画面。

  马来西亚各地房屋的中位数价格是多少?

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  根据国家产业资料中心(NAPIC)的数据显示,马来西亚2019年房屋中位数价格为RM289,646。然而,这个价格因州属而异,而吉隆坡是价格最高的地区,价格平均维持在RM480,000。相比之下,彭亨州的房屋价格少于吉隆坡的一半,既是RM218,000。

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  请记住,中位数价格取决于实际交易,而不是基于广告的销售价格。此外,这里的交易指的是在审查期内的所有建设阶段,包括从完工,建设中和计划中的一手和二手房屋。

  马来西亚的整体中位数价格在2019年下降了2.5%,一些州属在住宅交易的市场还录得两位数的跌幅率。

  为什么房价中位数在2019年会下调?

  房屋交易价格的下跌可能是市场上所谓的“价格调整“,多年来马来西亚的房屋市场一直供不应求,许多有抱负的屋主都在市场上对房屋进行定价。与工资或家庭收入的增长率相比,房地产价格的增长速度要快得多。根据马来西亚国家银行的数据显示,房价与家庭年收入的比率从2012年的3.9倍上升到2016年的4.8倍。

  2019年的中位数价格较低可能归因于许多因素,即买家利用了一些发展商提供负担得起的房地产选择,而二手市场上的买家会设法达成更好的交易( 成为买方市场)或愿意购买较旧但便宜的房屋。

  但是,为什么实际的房地产价格继续攀升?

  历史数据显示,无论经济放缓,政治动荡和政府政策变化如何,房价自2010年以来一直呈上升趋势。2019年马来西亚房屋价格指数(MHPI)为197.5点,与2018年的MHPI 193.3点相比增长了1.9%。2017年的数字为187.6,比起2016年的MHPI(176.1)增加了3.3%……嗯,你明白了吧。

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  正如房地产市场研究者Dr. Foo Chee Hung所指出,我国的房屋市场对价格的跌幅颇有抵抗力。通常,在危机发生后市场会迅速复苏,基于有利的贷款政策,以乐观心态对待未来房地产投资的资本增值,以及发展商通过特别回扣和折扣来鼓动市场情绪。

  您一定感到好奇,尽管2019年的房价中位数为负值,为何MHPI仍继续攀升?好吧,这是因为房地产的整体价格上涨(即使速度缓慢),但是更多买家宁可选择了市场上更实惠的选项,从而降低了中位数的交易价格。

  ** 有趣的是,2019年的住宅物业购买活动有所增加!房屋市场录得209,295笔交易,价值724.1亿令吉 – 与2018年相比,交易量和价值分别增长了6.0%和5.3%。**

  无可否认的是,房屋价格的同比增长幅度已大幅下降,多谢马来西亚国家银行(BNM)在2014年左右采取了预防性措施来减轻房地产的投机活动。您可能在想,值得再等一年左右。毕竟,这些年来MHPI的增长率一直在稳步下滑。 更不用说,Covid-19严重影响了各行各业,导致马来西亚的失业率明显上升,而国内生产总值(GDP)下降。

  Covid-19会导致房地产价格下跌吗?

  许多人认为在Covid-19之后,房地产价格应随着购买力的急剧下降而下滑,但是现在判断因Covid-19的打击所造成房地产市场和房价的损害还为时过早。

  此外,马来西亚政府有意识地做出努力,支持房地产行业在内的家庭和企业。过去的6月,我们的首相宣布采取多种房地产措施以缓解Covid-19带来的打击,包括为借款人延期六个月的贷款,重新引入房屋所有权运动(HOC)和不动产收益税( RPGT)豁免。 我们在以下详细介绍。

  请记住,房价的下跌将无法促使您让购房变成现实,尤其是对于首购族。如上所述,许多有抱负的购房者多年来都无法负担得起房屋。因此,房地产成交量价格的任何跌幅实际上都只是市场需求方面的价格调整。

  因此,有抱负的购房者应该考虑自身的购房能力。对于那些有经济能力的购房者应该仔细考虑今年和2021年初可享受到的福利,这将会使等待变得多余。

  在我们协助您判断您的购房能力之前,让我们看一下哪种选项更具有财务意义-买房还是租房?

  买房与租房的成本是多少?

  为了举例说明购买和租赁之间的成本比较,我们将使用“购买与租赁”计算器。

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  假设您已决定在蒲种购买价值46万令吉的公寓。 承担的话,您将需要支付:

  预付10%的首付

  4%的交易费用(律师费,印花税和估价费)

  3%的家庭保险费用

  每月分期付款RM1,859。 这是根据以下条件计算得出:30年的贷款期限(利率为5%)和头期付款10%。*注:当前的房屋贷款利率在于3-4%之间的变化,因此我们将启用平均值3.5%。

  RM250/月的维护费用

  同时,如果您租用同一个单位,您每月将花费RM1,500。 承担的话,您将必须支付以下费用:

  抵押金RM3,750(相等于5个月的租金)

  的“购买与租赁”计算器假定以下状况:

  房地产价格同比上涨3%

  类似物业的租金价格同比上涨2%。

  5%的投资率(将购买中所节省到的任何资金所产生的年度收益的百分比投资到FD,股票,债券等)

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  5年后,并使用上述的变量,您460,000令吉房屋的总拥有成本为628,006令吉。租房将为您节省高达524,096令吉的“储蓄”(包括您没有花在定金上的钱)。

  财产收益:如果您购买房屋,5年后,您的房屋将拥有161,920令吉的权益(出售时可供您使用)。 但是,如果您将租金和其他省下来的钱用于租赁和投资,以3.5%的回报率,它将在5年内为您赚取约11,551令吉。

  从总成本,净值和投资潜力来看,如果打算住上5年,那么买房总比租房好。

  请注意,这只是一个例子。房地产的售价和租金价格可能会因房屋类型,年龄和地点而存有差异。您应该使用“购买与租赁”计算器进行评估,以判断现在购买属于自己的房地产是否合理。

  如何判断您是否有能力买房?

  迅速计算衡量购房能力的最佳方法是计算公款偿还率(DSR),即一个人的总债务与他们每月收入的比率。它首先决定了您是否能够获得房屋贷款。

  债务与偿还比率公式=债务/净收入X 100

  良好的DSR可向银行证明您有能力支付贷款期限内的每月分期付款。通常,银行不会接受超过70%的DSR。

  请注意,您也需要一个优良的信用评分,这是银行用来主观评估房屋融资申请信誉的另一个基础。信用分数从300到850不等; 信用评分越高,您的信用风险就越低。

  您是否有足够的现金来支付结算费?

  买房需要在不同阶段进行多次付款。首先,您必须支付购买价格的10%作为抵押金才能锁定该物业。然后,您必须支付未来30或35年的每月分期贷款。

  除此之外,您还需要支付一些费用,称为结算费用。这些费用占您房地产价值的3-5%,其中包括律师费、中介费、估价费和印花税等费用。在2020年购房之前,请查看最新的印花税费用和其他6项需考虑的费用。

  除此之外,热衷于资本增长的首购族必须牢记物业税。由于首次购买通常都是入门房,他们将计划在5年后进行升级,因此这些购房者将希望在出售房屋时获得可观的利润。现在,卖家必须在出售房屋时支付至少5%的房地产收益税(RPGT)。

  如果您能确定自己的DSR处于健康水平内,并且您有足够的储蓄来支付10%的首付和交易费用,那您可以继续下一步。但是,如果您已经在为财务职责挣扎中,那么最好将梦想家园搁置一旁吧,继续租房。 同时,您可以先使用50-20-30规则来改善财务状况,该预算指南规则适用于所有收入阶层人士。

  如果您现在想购买房屋,是否有任何财务补贴?

  1. 由于最近OPR削减,导致2020年房屋贷款利率下降

  如果您在过去一年里一直处于观望态度,那么现在是购买房屋的最佳时机,因为自2020年7月7日起,国家银行已将隔夜政策利率(OPR)从2.0%降低至1.75%。实际上,这是2020年第四次削减OPR政策,也是自OPR在2009年以来的最低点。

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  2. 当OPR下调时会发生什么?

  OPR是借款银行必须向贷款银行支付的借款利率。较低的OPR对您房屋贷款的基本贷款利率(BLR),基本利率(BR)和有效贷款利率(ELR)带来下滑的影响。 这意味着购屋者现在更有可能以较低的利率获得房屋贷款。以前利率为4.5%的房屋贷款现在将变成4.0%!

  2020年最新房屋市场措施

  如上所述,有抱负的购屋者可以利用政府推出的多项新措施以折扣价购买自己的房产:

  1. 房屋所有权活动(HOC

  在6月的短期经济复苏计划(PENJANA)简报中,政府宣布将重新引入全国范围的房屋所有权活动(HOC),该活动的主要特点是房屋将可以豁免转名和贷款合约印花税(Stamp Duty)。HOC的复兴是为了刺激房地产市场,并在Covid-19蔓延后向购屋者提供财务救济。

  在2020年6月1日至2021年5月31日期间购买新推出房地产的马来西亚购屋者,将享有30万至100万令吉之间房屋印花税的全部豁免。仅在HOC旗帜下购买价值500,000令吉的住宅物业,仅印花税一项就能节省超过11,000令吉。

  同时,价格介于100万至250万令吉的房地产,MOT&SPA将对超过100万令吉的部分征收3%的印花税(而非4%)。购屋者还将获得贷款协议书的全部印花税豁免。

  2. 近来的房地产免税措施可能意味着为二手房地产带来更多的机会

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  这将鼓励更多的二手房屋在市场上-之前一直推迟出售其房屋的屋主将更愿意以低售价来解决,因为他们将从RPGT豁免中获得大量节省(5-30%之间的利润)。如果您一直在寻找二手房屋,现在是重新启动计划的最佳时刻,与屋主协商更好的交易!

  正在进行的首购族房屋计划

  1. 青年房屋计划

  该计划是由三方合作所推出:国民储蓄银行(BSN)、雇员公积金(EPF)和马来西亚国家抵押贷款公司(CAGAMAS)。 如果你是单身族或新婚者,此计划可以让你在首次购屋就获得100%的贷款,但房屋价格必须介于RM 100,000至RM 500,000之间。根据2020年预算,宣布青年住房计划将延长至2021年12月。这使借款人能够获得全额融资,并在两年内得到每月200令吉的分期付款资助,计划仅限首一万个家庭单位。

  2. Residensi Wilayah (RUMAWIP)

  此计划专为低收入的首购族所设计。该计划于联邦直辖区- 吉隆坡,布城和纳闽岛推出了各项可负担房产。

  3. 马来西亚国家银行房屋基金

  BNM成立了一个10亿令吉的基金,融资利率低至3.5%,以帮助首购族以30万令吉的价格购得房屋。如果您的月收入为RM4,360或以下,则有资格获得此贷款。该基金自2019年1月起,适于两年内使用,直到使用完为止。除此之外,BNM最近也推出了MyKNP(Khidmat Nasihat Pembiayaan),为未能获得房屋贷款的申请人提供免费咨询服务。

  下一步是什么?

  购买房屋需要牵涉到大量的资料研究和评价,但此指南可以帮助你顺利完成整个过程。另外,请确保使用我们的房屋贷款合资格工具LoanCare来确认您是否具备购买房地产的资格,并从马来西亚多达17家银行中获得贷款。

  在PENJANA简报会上,宣布从2020年6月1日至2021年12月31日,马来西亚人民将无须支付5%(或更高)的RPGT来处置房地产(每人最多三套住宅)。


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