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马来西亚房产小知识:对非分层地契住宅生活的误解

走进大马
2020-12-11 12:00:00



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  与经常被讨论的分层住宅不同,非分层地契的住宅很少被关注。有人认为,非分层住宅区的居民在自家周围可以无拘无束,不过,其实仍有些限制的。

  Chur Associates创办人兼管理合伙人Chris Tan指出,非分层住宅不受2013年分层地契法令(STA 2013)和2013年分层管理法令(SMA 2013)的管制。非分层住宅区的业主拥有房屋的独立所有权。

  非分层住宅区没有公共设施,也无需缴交物业费和储备金(sinking fund)。Tan补充说,“除上述区别外,分层和非分层住宅主要区别,还在于分层物业的所有者有参与公共财产管理的法定义务。”

  既然不受法令管制,非分层住宅区的业主是否可做任何想做的事情?当然不是。

  非分层住宅的所有权实际上是受到National Land Code 1965和普通法(common law)的管制,以及当地政府和州政府的监管。

  Henry Butcher (Mont Kiara)执行董事Low Hon Keong指出,监管非分层住宅的利益相关者的法令包括Trust corporation: Trust Companies Act 1949 (revised 1973)、Property management company: The Companies Act 2016 (Act 777)和Residents’ association: The Societies Act, 1966 (Act 335)。

  这些利益相关者也受到各自法定机构和协会的管制,包括居民协会(RA)、公司注册局(ROC)和社团注册局(ROS)。

  Low表示,非分层住宅业主常常误解自己拥有房屋的最终控制权和权力,但实际上,业主是不能随意更动房屋,因为他们仍须遵从居民协会章程里的有相关规定,如保持社区外观的统一性和整体感,并确保安全功能不受影响。

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  误解1:维护公用设施无需花钱

  因为非分层住宅中没有单位份额(Share Unit)的概念,因此用来维护小区的物业费(maintenance fee)一般根据房屋种类计算,例如一个小区内,独立式洋房业主所要缴交的物业费比半独立洋房的业主高。非分层住宅的物业费主要用于聘请保安。

  误解2:无需缴交物业费?

  非分层住宅的业主无需像分层住宅业主一样,每个月缴交管理费(service charge)和储备金(sinking fund),但并非完全无需缴费。大马房产与设施管理人协会(MIPFM)主席Adzman Shah说,这可能是因为人们认为,维护公共区域如马路、水沟、路灯和绿地等是当地议会的责任。然而,保安服务、监控系统、维护围篱等,还是需要居民们来支付的。

  误解3:没有法律的约束

  分层住宅的居民协会和物业管理公司受到SMA 2013的管制,而发生争执时,他们可以到分层管理仲裁庭寻求解决。那么,非分层住宅的争执又该依据什么法令来解决呢?

  Tan表示,非分层住宅的居民协会是归社团注册局管理。争端发生时,可以依据社团注册局的条例解决,或者到民事法庭上诉。另外,所有的物业管理公司都是归大马估值师、估价师、房产经纪及物业管理局(BOVEAP)管辖,因此对物业管理公司有任何不满,居民可以向当局投诉。

  购买非分层住宅前的注意事项

  Low指出,在购买非分层住宅前,应该先了解业主的义务。他列举了五项购屋者应该注意的事项:社区管理层、管理费用、居民委员会列出的条例、管理层的账目,以及社区的治安情况。

  Low说,保安和安全是居民最看重的事情之一,因为如此,非分层住宅居民们的合作精神和对居民协会的支持十分重要,包括遵守规则和条例。

  Tan则补充说,购屋者和投资者应该对他们要购买的房产有更清晰的认识,以确保自己的期望和事实相符。


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