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马来西亚房产系列:储备金与管理费有什么区别?

走进大马
2021-01-05 13:57:00


  相信所有分层物业(共管公寓或公寓)的业主都非常熟悉他们每月支付的管理费和储备金对吧?对于那些不熟悉这些术语的人,让我们一起找出它们是什么、如何计算费用、为什么高层业主需要为这些付费,以及如果不支付这些费用会发生什么事吧!

  每栋高层物业的建筑内都配有能让所有居民们使用的公共设施,其中包括电梯、人行道、游泳池、健身房和社区会堂等,这些所有设施都需要适当的维护和管理才能确保设施的正常运作。

  而这些就是业主们每月支付的管理费和储备金的来源,这些都是用来维护公共财物和服务的费用。

  这些资金在发放分层地契前是由联合管理机构(JMB / Joint Management Body)所收集和管理,分层地契发放后并由管理机构(MC / Management Corporation)收集和管理。

  么是储备金(Sinking Fund)

  公寓内的保安服务、清洁服务、水电费和电梯维修等经常性费用是可以预测的,并且可以列入每月支出的账单中。

  如果雷雨期间地下停车场被淹没了该怎么办呢?又或是建筑物的墙壁上出现大裂缝,需立即维修的话呢?管理层是否有足够的现金流来支付这些费用呢?其实在大多数情况下,他们可能没有足够的资金哦。

  当业主自愿捐献储备金时,他们就是把钱存入储备基金,以应付上述所说的紧急情况并进行像是油漆或翻新等的大工程。

  么是管理费(Maintenance Fee)

  无论是聘请保安和清洁服务,还是支付大楼运行所需的水电费,管理和维护物业都需要花费大量的资金。当然你也别忘了,公寓里的管理行政人员也都需要支付工资哦!

  你每月支付的管理费或服务费都会用在这些经常性费用、设施维护费用以及对公共财产的任何小型维修工程上。

  你需要支付多少的管理费呢

  管理费是由业主们一起分担,因此维修和管理费将在各单位间分摊。这项费用因房地产开发项目而异。

  决定每个单位业主支付管理费的一些因素是:

  •单位大小:你所支付的维护费金额取决于你的单位大小。

  •用途类型:在混合开发物业中,零售单位比住宅单位的费用更高。

  •使用设施:你拥有的设施越多(例如公共区域的电梯和空调),你所支付的费用就会越高。

  •单位数量:拥有高密度开发项目中的单位业主将比低密度开发项目中的业主支付得少。

  在马来西亚是如何计算管理费的呢

  管理费用取决于多种因素,其中包括了:

  管理费的计算公式如下:

  经营支出 ÷ 公寓总计的所有单位 = 需支付的维修费

  一个有效率的管理层将能够通过与服务提供商协商良好的价格来提供最好的维护水平,同时降低费用成本。但请记住,一个优质的服务是不便宜的,所以为重要的服务支付更高的价格是非常值得的。

  • 服务类型:通常包括保安、清洁、电梯维修等。

  • 设施类型:基本设施通常包括游泳池、健身房和活动场地。设施越多,所需要维护的费用就会越高。

  • 公用区域的大小和类型:公共区域越大,清洁和维护的成本就越高。成本还取决于维护该区域所需的服务。例如,与相同规模的社区礼堂相比,拥有复杂的景观和水景花园维护成本会更高。

  • 在接受范围内的服务水平:居民和业主需要决定什么样的服务是可以被认为在接受范围内的。他们会同意每周只扫一次走廊,还是每个班次减少一名保安员呢?

  你需要支付多少的储备金呢

  储备金按管理费的10%来计算。JMB或MC只能在年度股东大会(AGM / Annual General Meeting )期间更改此金额,但不得少于管理费用的10%。

  然而JMB或MC可将储备金的利率提高至超过管理费的10%,然而只有在JMB或MC的全体会议上得到每个人的同意,才会实施该利率。

  你需要支付管理费和储备金吗

  当然是要支付啦!如果你是分层物业的单位业主,你就必须支付管理费和储备金。根据2013年分层管理法(Strata Management Act 2013),相关的管理机构可以决定并征收这些费用。

  不支付公寓的管理费会有怎样的下场

  由于法律规定你必须支付维护费,管理部门可以对你采取法律行动。在将你告上法庭之前,管理人员还可以强行进入你的单位,没收单位中的可移动财产进行拍卖。

  此外,你将会在管理机构的业主常年大会上失去投票权。

  管理马来西亚公共房屋的市政委员会也开始认真对待这一个问题。在2020年7月具有一个里程碑式的案件中,Subang Jaya市政委员会成为第一个对违法者提起法律诉讼的地方议会。被告在Seri Kembangan的Pangsapuri Putra Walk拥有一个单位,因拖欠其管理费而被判罚款。

  那我可以对管理提出异议吗

  如果你发现所提供的服务不符合标准,或者你怀疑资金管理不当,你可以向管理层提出质疑。作为业主,你有权查看帐户对帐单。如果以上的方式均失效,则可以向建筑物委员会(COB / Commissioner of Buildings)申请审核。

  如果大楼倒塌你可以起诉管理层吗?

  答案是可以的。你之所以要支付每月的管理费和储备金,就是为了确保你所居住的建筑物得到良好的维护。因此,当你发现建筑物处于不理想的状态时,则可以将问题抛向管理层。但如果你的投诉没有得到认真对待,而管理层继续忽视你所说出的状况,会有什么后果?你可以选择起诉你的管理层,而不是每天都拜访管理层办公室却什么也不做。

  根据2013年分层管理法 (Strata Management Act 2013) 第48(1)条规定:

  在初步管理期间,开发商应根据本法规定的前提下,负责妥善维护和管理分割后的建筑物或土地以及共同财产。

  该法案明确规定,管理层有责任照顾大楼的状况,确保其适宜居住,以及电梯和闭路电视等所有设施正常运行。如果他们没有这样做,那么该法案的下一部分将解释他们将受到什么样的惩罚。

  根据2013年地层管理法第48(4)条规定:

  任何发展商如不遵守第(1)款的规定,即属违法,一经定罪,可被判罚款不超过RM250,000或不超过三年的监禁或两者兼施。

  这意味着如果你的管理层忽视了他们的职责,他们将判以高达RM250,000的罚款或最高3年的监禁!这是一个非常严重的问题,如果你的大楼管理人员未能履行职责,你应该要他们向这件事情负责。毕竟你已经为大楼的维护付出了巨额资金对吧?那想维持公平的方法就是期望他们能做好自己的分内事。

  


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